Expediente de reanudación del tracto

[Miguel Prieto Escudero]

(Esta cuestión la planteó Antonio Cortés mediante mail dirigido a la dirección común del GJ. La paso aquí por si alguien se anima con ella. A mi no me constan contestaciones)

Ha caído en mis manos un asunto que pone de manifiesto lo mal que la gente hace a veces las cosas, pudiendo hacerlas como Dios manda. Lo que ya no sé es si aquí podría utilizarse el nuevo expediente del 208 LH.

En el año 1969, A segrega una finca de su propiedad y la vende a B, quien la inscribe en el Registro el mismo año.

En el año 1971, A recompra la finca a B en un documento privado, con todos los defectos que los caracterizan (“autorización verbal de la esposa del vendedor”, por ejemplo).

Ahora, A quiere vender esa misma finca a C.

Lo inmediato sería elevar a público el documento privado del año 1971. Pero A no sabe nada de B desde esa fecha, pues vive o vivía en otra parte: lo más seguro es que, por edad, hayan fallecido tanto B como su esposa. Y si de B no se sabe nada, de los posibles herederos ya ni hablamos.

No sé si interpreto bien la regla Primera del 208, que dice: “No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos.” Entiendo que en mi caso, la persona a cuyo favor se practicaría la inscripción sería C (no A), por lo que creo factible formalizar una venta de A a C, y tramitar a continuación el expediente de reanudación del tracto en favor de C. Dado que la inscripción es de hace más de 30 años, se notificaría por edictos a B (nominalmente) o sus herederos. El problema podría venir porque la Dirección General (en su Resolución de 23 de Mayo de 2016, la de Luis Prados), exige aludir a los títulos intermedios, y aquí hay una transmisión directa de B a A…

¿Qué os parece?

[Miguel Prieto Escudero]

Sí, venta de A a C y expediente de reanudación para suplir el título intermedio que falta.
Hay alguna resolución que dice que si hay documento intermedio, aunque sea privado, no es la reanudación del tracto el expediente adecuado.
Ruptura de tracto. Debe resultar del expediente. Si el promotor fuese causahabiente del titular registral lo procedente es aportar el título cuya inscripción falta o acudir a una acción de elevación a público de documento privado o cualquier otra declarativa de propiedad en juicio ordinario, al ser este expediente excepcional y supletorio: R. 9 de septiembre de 2009
Las resoluciones recientes tras la reforma matizan un poco esto, en el sentido de la “dificultad extraordinaria o notoria” (res de 16 de abril de 2016, por ejemplo; aunque hay otra de 3 de enero de 2017 un poco confusa, pero creo que en el fondo mantiene eso también)
Está todo esquematizado en la resolución de 14 de abril de 2016 pero tal haya una posterior un poco más restrictiva.
Esa antigua doctrina de la DG era abominable. Abocar a la gente a ir al juzgado con tal de sacarla de la notaría es una felonía por ser suave.
Hoy día es insostenible y más con normas como la LJV

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