Planteamiento del caso
En el año 1969, Don Alberto segregó un solar de su propiedad y lo vendió a Don Benito, quien lo inscribió en el Registro de la Propiedad a su nombre. El pueblo atravesaba unos años prósperos debido a la construcción de una importante obra pública y Don Benito pretendía edificar en el solar y montar un negocio.
Al poco tiempo, Don Benito se arrepintió de la compra por motivos que se desconocen, y en el año 1971 decidió revender el solar a Don Alberto… Pero lo hizo en documento privado.
Seguidamente, Don Benito preparó las maletas, abandonó el pueblo, y ya no se ha vuelto a saber nada de él hasta hoy.
Debido a la estratégica situación del solar, el Ayuntamiento del pueblo ha hecho una oferta a Don Alberto para comprárselo y destinarlo a equipamiento municipal… El problema es que en el Registro de la Propiedad sigue apareciendo como titular el desaparecido Don Benito.
Posible solución
Se ha pensado que Don Alberto podría realizar una venta directa del solar al Ayuntamiento, y luego que por éste se tramitara un expediente de reanudación del tracto, para suplir el título privado intermedio. Hay dos argumentos a favor:
1º.- La Regla Primera del artículo 208 de la Ley Hipotecaria, en redacción dada por la Ley 13/2015, de 24 de Junio.
No se entenderá producida la interrupción del tracto sucesivo cuando la persona a cuyo favor hubiera de practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o sus herederos.
Interpretando el precepto “a contrario”, resulta que Don Alberto no podría tramitar el expediente (adquirió directamente de Don Benito por documento privado); pero si vendiera a otra persona (como el Ayuntamiento), el nuevo titular si podría tramitarlo.
2º.- La Resolución de la DGRN de 23 de Mayo de 2016, que establece la siguiente doctrina:
(…) cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga menos de treinta años de antigüedad, debe realizarse una citación personal al titular registral o a sus herederos. Pero cuando la última inscripción de dominio o del derecho real cuyo tracto se pretenda reanudar tenga más de treinta años, la citación al titular debe ser nominal, pudiendo practicarse, no obstante, por edictos, y respecto de sus herederos la citación, que también puede ser edictos, sólo hace falta que sea nominal, cuando conste su identidad de la documentación aportada.
Esta doctrina resolvería el problema del paradero desconocido de Don Benito y su posible fallecimiento, dados los años transcurridos.
¿De verdad sería así de sencillo?
A pesar de estos argumentos a favor, la respuesta de la Dirección General es negativa. Se trata de la Resolución de 3 de Enero de 2017, que resuelve un asunto sustancialmente idéntico, y de la que entresacamos los siguientes párrafos:
(…) Para la resolución de este expediente, debe considerarse que la finca fue transmitida inicialmente por el titular registral mediante documento privado de compraventa a dos personas físicas, quienes a su vez transmitieron en escritura pública por título de aportación a sociedad a la mercantil promotora del expediente. (…)
(…) 3. En el presente caso la mercantil promotora del expediente adquiere por título de aportación social formalizado en escritura pública de quienes previamente habían adquirido por título de compraventa en documento privado del titular registral.
El tenor literal de la norma primera del artículo 208 antes transcrita excluye la interrupción del tracto únicamente en los supuestos en que la adquisición se haya efectuado directamente del titular registral o bien de los herederos de éste, lo que viene a consagrar legalmente la doctrina que sobre este particular ha venido manteniendo este Centro Directivo.
En el presente caso, tal y como señala el registrador en su calificación, no existe una verdadera interrupción del tracto ya que sólo existe pendiente de formalización pública el documento de adquisición directa del titular registral. (…)
Doctrina discutible, aunque no sea este el momento ni el lugar de explayarse. Porque, ¿qué ocurre en los supuestos de dificultad extraordinaria para la formalización de este título intermedio? Parece ser que la Dirección General entiende que la notificación por edictos es un procedimiento de muy pocas garantías para el titular registral. Pero quizá sin proponérselo (o sí), una vez más, nuestro “querido” Centro Directivo haya dado un giro en su doctrina inicial.
Hasta otro paper.
Un abrazo.
GJ/NA/I para MINISIC.