Un complejo inmobiliario formado por varias parcelas independientes algunas con casas unifamiliares ya construidas y otras no construidas. El Ayuntamiento dio un aprovechamiento urbanístico de X y los propietarios en el titulo constitutivo se distribuyeron el porcentaje de aprovechamiento para cada parcela.
¿Puede el propietario de varias parcelas ceder parte del aprovechamiento de una propia puesto que no lo ha usado en su totalidad a favor de otra también suya para poder construir más metros? ¿Es necesaria para ello la modificación del título constitutivo? Y si así fuera, ¿es necesaria la autorización del Ayuntamiento?
Ambas autorizaciones parecen necesarias. Una por tratarse de división horizontal y otra, la del Ayuntamiento, para que “la parcela de destino” no exceda su aprovechamiento permitido por las normas urbanísticas.
Podría caber otra solución si “el aprovechamiento” que se pretende ceder se instrumenta como venta de elemento independiente, es colindante con el otro elemento que lo recibiría y se agrupan las fincas (si no hay obstáculo expreso en el título constitutivo). El elemento independiente no es el aprovechamiento sino la parcela a la que está vinculado. En este caso no son colindantes las parcelas, ¿pero como se articularía como independiente un porcentaje de dicho aprovechamiento? ¿con segregación y agrupación?
Partiendo de la base de que para crear una parcela como elemento independiente hay que incluir en su descripción su edificabilidad, si transfieres todo o parte de ésta, ¿estás indirecta (o directa) mente modificando la descripción de ese elemento?
Supuesta la autorización del Ayuntamiento, podría ser suficiente la autorización de la junta, por unanimidad, sin necesidad de modificar el título constitutivo.
Al agrupar, fundes las descripciones físicas y de aprovechamiento en la resultante. Igual que en la agrupación de una propiedad horizontal, siempre que no exista obstáculo en el título constitutivo.
Hasta otro “paper”.
Un abrazo.
GJ/NA/I para MINISIC.